Equipe realiza cirurgia para transformar o antigo edifício federal de DC

Em vez de nivelar o local, o desenvolvedor, The RMR Group, decidiu reutilizar e adaptar o esqueleto estrutural para dar ao projeto uma vantagem inicial para reduzir sua pegada de carbono total em mais de 50%. Imagem cedida por Leo A Daly

Ofuscada pela vizinha Union Station e pelo vizinho Capitólio dos EUA, a estrutura de sete andares em grande parte pré-moldada na 20 Massachusetts Ave. NW em Washington, DC, provavelmente foi vista como apenas mais um prédio de escritórios ocupado por uma agência governamental. E, de fato, foi durante a maior parte de seus 50 anos de vida. Essa percepção mudará em breve com a conclusão programada para a primavera de 2023 da transformação de US$ 200 milhões do edifício em 20 Mass, um empreendimento de uso misto de 425.433 pés quadrados que combinará escritórios Classe A com um Royal Sonesta Hotel de 274 chaves e térreo. varejo de chão.

O edifício será expandido em mais de 101.000 pés quadrados com a adição de três andares e uma expansão de altura total para o leste, e revestido com uma nova parede externa unificada. Ele contará com comodidades como uma cobertura de 15.508 pés quadrados com telhado verde, um clube de fitness totalmente equipado com armários privativos, uma sala segura para bicicletas e restaurantes. De acordo com o arquiteto Leo A Daly, um redesenho da paisagem urbana transformará a relação visual e experiencial do edifício com o corredor da Massachusetts Avenue e as ruas ao redor.

O projeto inclui um redesenho da paisagem urbana que transformará a relação visual e experiencial do edifício com o corredor da Massachusetts Avenue e as ruas circundantes. Imagem cedida por Leo A Daly

É duvidoso que muitas pessoas teriam perdido o edifício existente se o desenvolvedor baseado em Newton, Massachusetts, The RMR Group, tivesse escolhido nivelar o local e começar do zero. Mas o gerente sênior de projetos da RMR, Chris Chartier Cotter, diz que a estratégia sempre se concentrou na renovação, já que reutilizar e reaproveitar o esqueleto estrutural daria ao projeto uma vantagem inicial para reduzir sua pegada de carbono total em mais de 50% e atingir suas metas de obtenção do LEED Gold. e certificações WELL Silver.

O arquiteto de projetos de Leo A Daly, Andrew Graham, diz que o tema de reutilização e reaproveitamento "teve um efeito cascata em muitas decisões de coordenação que tivemos que tomar em várias disciplinas diferentes". Isso incluiu estar preso à construção existente moldada no local e às alturas de piso a piso, ao mesmo tempo em que incorporava a combinação certa de comodidades de escritório e hotel.

"Isso preparou o terreno para os desafios que tivemos como designers", diz Graham.

Isso inclui a forma trapezoidal incomum do edifício, que limitou a quantidade de luz natural no interior. A diretora de design da Leo A Daly, Irena Savakova, diz que a equipe transformou o desafio em uma oportunidade com um plano de cortar grandes seções de placas de piso para criar átrios - um de altura total e outro de três andares na área do hotel. Reduzir a profundidade ao longo de todos os lados do edifício, explica Savakova, "nos deu a alocação correta de espaço em todos os lados e, ao mesmo tempo, criou um ambiente interior mais promotor de bem-estar".

Cotter concorda, acrescentando que, embora a abordagem tenha aumentado os muitos desafios técnicos do projeto, "poderíamos configurar o edifício de uma maneira muito melhor para a demanda dos inquilinos e apoiar a maneira como eles operam".

O saguão do prédio foi projetado para permitir que o público atravesse o prédio em vez de contorná-lo. Imagem cedida por Leo A Daly

A execução dessa estratégia exigiu aproximadamente um ano de atividade de pré-construção com a DPR Construction antes que o empreiteiro mobilizasse as equipes de campo em junho de 2021. O executivo do projeto DPR, Kurt Sandberg, diz que o local apertado oferecia pouco espaço para implantação, com a restrição adicional de um pequeno, mas edifício histórico a apenas 40 pés a leste.

Embora o estacionamento subterrâneo de dois níveis fornecesse espaço limitado para armazenamento de material, Sandberg acrescenta: "Tivemos que treinar os negócios para serem enxutos e usar entregas just-in-time".